Scenario generale
Il 2012 non è stato un anno facile per il mercato immobiliare italiano.
Potenziali acquirenti e venditori sono stati accomunati da un generale disorientamento causato dai numerosi interventi che si sono susseguiti per stabilizzare l’economia italiana culminati con l’introduzione dell’Imu. Quest’ultima ha impattato di più sul segmento della seconda casa (sia casa vacanza che uso investimento).
Coloro i quali hanno avuto la possibilità di acquistare (perché in condizioni di ottenere un mutuo o perché in possesso di capitali accumulati) hanno considerato l’abitazione una forma di impiego del denaro più sicura, al riparo dalle instabilità degli investimenti finanziari.
Chi ha potuto ha cambiato la propria abitazione facendo un acquisto migliorativo; molti i genitori che hanno aiutato i figli cedendo i propri risparmi, in modo da consentire loro l’acquisto della prima casa.
Compravendite
Dal 2011 al 2012 si registra una contrazione delle compravendite residenziali del 25,8%. L’anno infatti chiude con 444.018 transazioni, ben lontane dai picchi del 2006, ma vicine ai volumi della seconda metà degli anni ’80.
Nelle grandi città c’è stata una contrazione media delle compravendite pari al 22,4% (fonte: Agenzia del Territorio).
L’analisi delle compravendite realizzate dalle agenzie del Gruppo Tecnocasa evidenzia che il 76,2% di coloro che hanno acquistato la casa nella seconda parte del 2012 si è indirizzato verso l’abitazione principale, a seguire l’acquisto ad uso investimento (17,5%) e poi quello della casa vacanza (6,3%).
Criticità sul mercato immobiliare: impatto su prezzi e tempi di vendita
Tutto questo non elimina il fatto che sul mercato immobiliare italiano ci siano ancora delle problematiche che occorre tenere presenti per capirne l’andamento. La distanza tra la capacità di spesa (determinata dalla combinazione di minore capacità di risparmio e riduzione del credito) e le richieste dei venditori, unita alla maggiore offerta di immobili sul mercato hanno determinato una contrazione dei valori immobiliari e un aumento delle tempistiche di vendita. Infatti i prezzi nel 2012 hanno segnato per la prima volta una contrazione a due cifre: -10,5% nelle grandi città, -11,1% nei capoluoghi di provincia e -11,6% nell’hinterland delle grandi città. I tempi di vendita sono ancora lunghi (183 gg nelle grandi città, 207 gg nei capoluoghi di provincia e 209 gg nell’hinterland delle grandi città).
Tipologie immobiliari e preferenze degli acquirenti
La contrazione dei valori ha interessato prevalentemente le tipologie usate e in cattivo stato di manutenzione. Gli acquirenti infatti sono diventati più attenti e soprattutto meno propensi a realizzare importanti lavori di ristrutturazione privilegiando così le abitazioni usate ma in buono stato. Hanno poi preferito la soluzioni con riscaldamento autonomo e quelle in contesti condominiali decorosi al fine di ridurre le spese. Sempre più importante la presenza dell’ascensore. Attenzione anche per la disposizione degli spazi interni soprattutto quando consentono di ricavare una camera aggiuntiva. Il trilocale ed il bilocale concentrano la maggioranza delle richieste, con bilocale in prevalenza a Milano, Roma, Napoli e Torino.
Mercato delle locazioni e domanda per investimento
I canoni di locazione sono leggermente al ribasso (-4,4% per i bilocali e -5,0% per i trilocali) ma il mercato è vivace: presente la domanda di coloro che non riescono ad acquistare ma c’è anche tanta offerta sul territorio alimentata dagli immobili acquistati per investimento. Questo segmento di mercato (17,5% la percentuale di chi ha acquistato per uso investimento nella seconda parte del 2012) è quello che ha risentito maggiormente dell’introduzione dell’Imu. Tra i potenziali investitori alcuni si sono fermati, ma molti hanno voluto approfittare delle nuove condizioni di mercato per fare acquisti a prezzi interessanti.
Si comprano soprattutto piccoli tagli. I rendimenti immobiliari sono del 4% annuo lordo, ma non dimentichiamo che chi investe nel mattone punta soprattutto al capital gain. Chi ha comprato quando i prezzi degli immobili hanno iniziato a salire, alla fine del 2012 si è ritrovato comunque con un immobile rivalutato nominalmente del 67,8%.
Previsioni per il 2013
A livello nazionale si ipotizza per il 2013 sia una discesa dei prezzi compresa tra -6% e -4% che delle compravendite attorno a 410.000.
Nelle grandi metropoli ci si aspetta una tenuta delle aree centrali, mentre è più difficile che questo accada nelle zone con immobili di qualità bassa, come certe zone popolari e periferiche.
Riteniamo che la prima parte del 2013 possa essere ancora caratterizzata da incertezze e timori che rallenteranno le dinamiche di mercato; nella seconda parte del 2013 potrebbero esserci dei segnali di miglioramento soprattutto se l’economia italiana darà segnali positivi e se i venditori, in particolare coloro che sono ancorati ad una visione di mercato che non è più quella attuale, inizieranno a ribassare i prezzi.
Occorre però precisare che in questo scenario si aprono delle opportunità di acquisto: il calo delle quotazioni che si è avuto nel 2012 e quello che ci sarà nel 2013 consentiranno a coloro che hanno il capitale, o che potranno ottenere un mutuo, un acquisto a prezzi molto vantaggiosi. E questo vale sia per chi acquista la prima casa sia per chi dovrà fare un acquisto migliorativo.
