Il mercato del retail in Italia

La contrazione dei consumi a livello italiano si è fatta sentire in particolare sul saldo delle aperture e chiusure di nuovi esercizi commerciali

Tra le categorie merceologiche il no food ha sofferto maggiormente, in particolare l’abbigliamento e la vendita di sigarette elettroniche. Tutto questo ha avuto effetti anche sul mercato immobiliare dei negozi su cui si registrano canoni di locazione e prezzi di compravendita in ribasso. Nei primi sei mesi del 2014 i locali ad uso commerciale hanno registrato una contrazione dei prezzi del 3,6% per le soluzioni posizionate in via di passaggio e del 3,9% per quelle posizionate in via non di passaggio. Sul mercato delle locazioni il ribasso è stato rispettivamente del 4,7% e del 5,2%. Su questo segmento di mercato si segnala ancora la domanda da parte di investitori seppure più riflessivi, che mirano a rendimenti che possono andare dall’8 al 10% a seconda della rischiosità dell’investimento. Tengono le attività legate al mondo della ristorazione, anche se l’offerta sul mercato non sempre riesce a soddisfarla per carenza di immobili dotati di canna fumaria. Nelle grandi città si segnala in crescita la richiesta di spazi medi per l’apertura di supermercati di vicinato.

TORINO: tornano gli investitori

A Torino, in questa prima parte dell’anno, sono tornati gli investitori che acquistano piccoli spazi spendendo tra 100 e 140 mila €, con rendimenti medi intorno all’8-10% annuo lordo. Si confermano le difficoltà per i locali commerciali situati nelle vie non di passaggio, che restano spesso vuoti. Visti i prezzi molto contenuti in queste strade, gli investitori spesso acquistano per trasformare i locali commerciali in appartamenti da destinare alla locazione per studenti.

Sono richiesti immobili da destinare alla ristorazione oltre che all’insediamento di negozi di abbigliamento per importanti griffe e di ottica. Le metrature più richieste sono di 50-60 mq. I locali commerciali più costosi sono quelli che sorgono nel cuore della città (via Roma, via Lagrange, via Carlo Alberto) e nelle strade di collegamento, dove le quotazioni possono superare i 10 mila € al mq e i canoni di locazione annui sono di 240 € al mq. Una buona domanda di locali commerciali interessa anche le zone di Crocetta (160 € al mq annuo), Vanchiglia (100 € al mq annuo) e del Nuovo Polo Universitario nell’ Ex-Italgas situato tra Lungo Dora Siena e corso Regina Margherita. Buona anche la richiesta su corso Sebastopoli e via Barletta, così come è molto ambita la zona della movida torinese (Quadrilatero Romano, piazza Vittorio Veneto, piazza Castello e San Salvario). Si attende la rivalutazione del quartiere Barriera di Milano in seguito al completamento della “Spina” di Torino, un intervento di riqualificazione lungo la vecchia ferrovia Torino-Milano che sarà interrata; in superficie, sull’area recuperata, sorgeranno molti locali commerciali per i quali si registrano già delle richieste.

Da segnalare la nascita di numerosi centri commerciali nella prima cintura di Torino che potrebbe impattare negativamente sulle attività commerciali delle periferie. Un nuovo centro commerciale è previsto nella zona del Tribunale in luogo dell’ex Westinghouse.

VERONA: aumenta l’offerta, in diminuzione prezzi e locazioni

L’offerta di negozi è aumentata in seguito alla dismissione per necessità di liquidità o per l’elevato importo delle spese di gestione, ma difficilmente si affacciano investitori o acquirenti. Questo ha comportato una contrazione dei prezzi e delle locazioni. I piccoli imprenditori si rivolgono all’affitto di soluzioni dalle metrature comprese tra 80 e 150 mq. La disponibilità di spesa è di 1500 € al mq e  di 120 € al mq annue. Si preferiscono le zone pedonali, i locali fronte strada con elevato passaggio e con buona possibilità di parcheggio. Piacciono anche gli immobili situati all’interno dei centri commerciali. Si sono avviate attività di somministrazione e di vendita di abbigliamento e calzature. Tengono bene tabaccherie e panifici, al contrario stanno soffrendo quelle legate all’edilizia e al suo indotto, nonché gli esercizi commerciali posizionati su vie interne che hanno comunque un discreto turnover. Le aree più commerciali della città sono via Mantovana (nel quartiere Santa Lucia) e via Centro, (in Borgo Roma) dove i negozi costano 2000-2200 € al mq e si affittano a 12-15 € al mq annuo.

FIRENZE: tiene il centro

Il mercato dei locali commerciali a Firenze vede un ribasso sia delle quotazioni sia dei canoni di locazione, molto più marcato per le tipologie ubicate nelle vie non di passaggio, dove le compravendite avvengono solo se il prezzo è molto conveniente o se gli investitori possono ottenere rendimenti lordi almeno del 10%.

Grazie anche alla riduzione delle buonuscite, le strade più commerciali sono le direttrici che portano al centro storico, perché garantiscono un maggior passaggio di turisti. Tra esse piazza della Repubblica, via Calzaiuoli, via Roma, piazza della Signoria e via Tornabuoni, dove si assiste a un buon turnover e al contemporaneo insediamento di grandi marchi della moda, disposti a pagare un canone molto elevato, nell’ordine di 2500-3000 € al mq annuo. Molto richieste anche le strade che iniziano dalle porte più importanti di Firenze (piazza Beccaria, Porta Romana, piazza della Libertà, Porta al Prato) e che consentono l’accesso al centro perché sono zone ad alto passaggio pedonale. Le quotazioni di un locale commerciale in quest’area sono di 4000 € al mq, per salire a valori molto più elevati quanto più ci si avvicina al cuore storico della città. Fuori dalle porte del centro, si nota una grande sofferenza da parte dei tipici negozi di quartiere, che subiscono la pressione competitiva dei centri commerciali. In queste zone una soluzione di 60-70 mq ha una quotazione di 3000 € al mq, mentre per l’affitto si considerano 1500-2000 € al mese. Da segnalare che il Comune di Firenze sta provvedendo alla totale riqualificazione del mercato centrale di San Lorenzo, con la creazione di nuovi ristoranti e un generale abbellimento dell’arredo urbano.

ROMA: turn over e negozi vuoti anche sulle vie di passaggio

Nella capitale i prezzi e i canoni  dei locali commerciali sono in diminuzione, tranne i prezzi dei negozi in vie non di passaggio che sono rimasti stabili. Nella zona dell’Eur e della circonvallazione Ostiense si segnala un mercato fortemente rallentato. Pochi gli immobili in vendita a meno che non ci sia una necessità urgente di recuperare liquidità. I prezzi proposti dai potenziali acquirenti sono troppo lontani dalle richieste dei venditori. Ad acquistare sono rimasti solo investitori che cercano un rendimento annuo lordo del 10%. In genere investono 200 mila € per acquistare tagli piccoli, intorno a 40-50 mq. All’Eur le strade più ambite sono viale Beethoven, viale Europa e viale Americhe, dove comunque si registra un discreto turn over.  Resistono solo le attività storiche, quelle specializzate e quelle legate al bar e alla ristorazione. Anche sulla circonvallazione Ostiense ci sono difficoltà soprattutto per le attività legate all’abbigliamento. Sulle vie di passaggio si trovano negozi vuoti, anche perché i proprietari chiedono spesso garanzie e fideiussioni molto alte che i clienti non sempre riescono a fornire. All’Eur, sulle vie di passaggio, c’è un canone medio annuo di 380 €, 20 € in meno sulla circonvallazione Ostiense.

Nell’area che si sviluppa tra Largo Preneste e Porta Maggiore il mercato dei locali commerciali è in difficoltà: gli investitori, vedendo l’elevato turnover che c’è sulle locazioni, sono più riflessivi sull’acquisto e diminuisce pertanto il numero di richieste. Altro aspetto valutato è l’elevata imposizione fiscale. A questo si deve aggiungere che gli istituti di credito difficilmente erogano finanziamenti per questo settore e, quando lo fanno, gli importi sono decisamente contenuti.

Tra le vie più ambite ci sono via Prenestina, via Malatesta, via di Acqua Bullicante, dove però c’è poca offerta di locali commerciali sia in vendita sia in acquisto. In difficoltà le attività legate all’abbigliamento, le videoteche e anche le sigarette elettroniche dopo il boom dei mesi scorsi. Una buona domanda interessa i locali commerciali da destinare all’insediamento di attività della ristorazione, ma l’offerta di queste tipologie è molto bassa. La richiesta si orienta su locali commerciali di 40-50 mq. Sul mercato degli affitti sono pochi coloro che chiedono la fidejussione, si sceglie ancora il deposito cauzionale.  Un negozio in “via di passaggio” nei primi mesi del 2014 ha un valore medio di 3000 € al mq, 1100 € al mq quello posizionato in “via non di passaggio”.  Sulle locazioni i canoni sono rispettivamente di 35 € al mq al mese e di 15 € al mq al mese.

NAPOLI: in aumento l’offerta di locali commerciali

Continua il ribasso delle quotazioni dei locali commerciali nella zona del Vomero e di Fuorigrotta. Al momento si registra abbondante offerta di locali commerciali e una bassa richiesta. L’imposizione fiscale gravosa ha determinato una contrazione della domanda ad uso investimento, soprattutto sulle tipologie situate nelle vie non di passaggio. Gli imprenditori che cercano un locale commerciale prediligono l’affitto, in particolare le tipologie ubicate su vie di passaggio. In notevole difficoltà le attività di vendita di abbigliamento e calzature e, in generale, tutti gli esercizi commerciali situati su vie interne, che restano spesso vuoti e solo raramente riconvertiti.  Tengono le attività legate alla ristorazione.

Soccavo ha risentito delle problematiche legate alla situazione socio-economica generale evidenziando ribassi dei prezzi e dei canoni. Posillipo è un quartiere ad alta densità abitativa e residenziale e nonostante i prezzi siano più accessibili (4000-5000 € al mq) le transazioni commerciali sono difficili. Fuorigrotta è una zona molto popolare, dove però sono presenti marchi importanti e di qualità, situati quasi esclusivamente nelle due strade principali, viale di Augusto e via Leopardi. La parte di viale di Augusto dove si trovano alcuni istituti di credito è tra le più rinomate del quartiere; qui ci sono locali storici che costano 6000 € al mq, a fronte di una media di 4500- 5000 € al mq. Importante anche il tratto di via Leopardi, nei pressi della Ferrovia Cumana, una zona di notevole passaggio che presenta quotazioni fino a 10 mila € al mq; la parte centrale ospita pochi marchi, pertanto il prezzo scende a 5500 € al mq, fino a toccare valori di 4000-4500 € al mq nella zona tra la tangenziale e lo Stadio San Paolo. Al Vomero,  via Scarlatti è un’arteria commerciale, nonostante sia leggermente meno pedonale: nei tratti più importanti i prezzi raggiungono 15 mila € al mq, in quelli meno rinomati si scende a 8 mila € al mq. Tengono le attività da destinare alla ristorazione e alla vendita di prodotti tipici alimentari campani, in difficoltà l’ abbigliamento.

Quotazioni e canoni in diminuzione anche per i negozi in via Arenaccia. Le uniche operazioni che si realizzano sono quelle in grado di offrire rendimenti intorno al 9%-10% annuo lordo, cosa possibile ora che i prezzi dei locali commerciali sono scesi mediamente intorno a 2000 € al mq. Fanno eccezione le quotazioni dei locali commerciali in via Toledo che raggiungono valori medi di 5000 € al mq; qui i canoni di locazione si aggirano intorno a 110 € al mq annuo. Circa il 50% delle richieste di negozi in affitto e in acquisto si concentra su tipologie con una metratura compresa tra 30 e 50 mq, posizionate in vie di passaggio. Le strade più commerciali sono via Toledo, corso Garibaldi, piazza Garibaldi, corso Umberto, via Foria, via Chiaia e via Roma. Da segnalare una notevole diminuzione delle richieste nella zona di via Duomo, dove è sorta un’area pedonale che ha portato una riduzione del traffico. Da segnalare che molte aziende presenti nel Centro Direzionale hanno chiuso o si sono trasferite e di conseguenza molti uffici sono rimasti sfitti. Gli effetti si sono riversati anche su numerose attività di somministrazione che hanno chiuso i battenti e la tendenza non sembra arrestarsi.

PALERMO: in centro tiene la ristorazione, anche grazie ai turisti

Diminuiscono sia i prezzi sia i canoni di locazione dei locali commerciali. Si ricercano soprattutto negozi in affitto, ma c’è anche una discreta domanda ad uso investimento effettuata da imprenditori locali che puntano a ottenere almeno un rendimento lordo del 7%. Costoro ricercano soluzioni di 100-150 mq con almeno due punti luce, mentre i grandi marchi in franchising (soprattutto dell’abbigliamento) si orientano su negozi di circa 120-150 mq con non meno di 3 vetrine. Gli italiani puntano su zone centrali, mentre gli stranieri si orientano su vie più interne.

Attualmente stanno prendendo piede molte attività di somministrazione (bar, gelaterie), soprattutto nelle strade più centrali quali via Libertà, via Ruggero Settimo e via Cavour (nel lato più vicino a Politeama): i prezzi medi sono compresi tra 3500 e 4000 € al mq, mentre i canoni di locazione oscillano da 144 a 170 € al mq annuo. Nelle strade parallele a quelle centrali, invece, i valori scendono a 1500-2200 € al mq, per abbassarsi ulteriormente in quelle periferiche, dove toccano 1200-1500 € al mq. Un ricambio generazionale sta interessando via Roma, in quanto molti negozi storici si sono spostati nei grandi centri commerciali sorti in periferia: adesso, nella parte più vicina al centro resistono bar e gelaterie (grazie al passaggio pedonale, soprattutto di tipo turistico), in quella verso il Politeama si stanno affermando negozi di abbigliamento e telefonia.

MILANO: trainato da moda e ristorazione

In città  c’è fermento per  l’Expo che fa prevedere un aumento dei volumi di vendita per tutte le attività che gravitano nell’area dell’esposizione.  C’è un forte interesse per il settore della ristorazione nelle zone più centrali di Milano (Quadrilatero, Cordusio, Cairoli e Brera) dove, tra l’altro, si segnala sempre l’interesse dei marchi più importanti, soprattutto del fashion. Ultimamente aumenta l’interesse anche per le vie limitrofe dove si insediano flagship di importanti marchi. In crescita anche l’interesse degli  investitori stranieri per l’acquisto di alberghi.

La richiesta più elevata è per le soluzioni con canna fumaria (o con la possibilità di installarne una) posizionate sulle vie commerciali e non necessariamente centrali. La metratura richiesta per chi vuole operare nel settore della ristorazione va da un minimo di 50 mq (per take away) fino a 200-300 mq.

Secondo una ricerca pubblicata dalla società Reno è sempre più importante soprattutto su Milano il ruolo del settore food che diventa motore per rinnovare l’offerta di format, idee e proposte anche in vista di Expo. Accanto ai grandi nomi del food si affianca una generazione di giovani imprenditori che si lanciano nel settore. In crescita  in città il settore del casual food (ristorazione necessaria ma allo stesso tempo gratificante) che ha puntato soprattutto nella zona della movida milanese e dello street food cibo di strada però di qualità, mobile o non legato ad una location fissa.

Dalle richieste raccolte dalle agenzie  del Gruppo Tecnocasa tra le zone  ambite nella parte sud di Milano ci sono  i  Navigli e corso di Porta Ticinese che, per il forte passaggio prevalentemente serale, sono richieste da coloro che intendono svolgere una attività nel campo della ristorazione. La capacità di spesa di chi cerca un locale commerciale in affitto oscilla in queste zone intorno a 350-400 euro al mq annuo. I prezzi di compravendita sono di circa 11000 € al mq in via Torino e si scende  a 6000 € al mq sui Navigli. In difficoltà le attività commerciali in Piazza XXIV Maggio, corso San Gottardo e Col di Lana dove i lavori per la nascita della Nuova Darsena stanno creando molti disagi.

Uno studio pubblicato da Reno segnala che, dopo la zona Duomo, è proprio via Torino una delle vie più interessanti con una media di 11 milioni di passaggi e punte di 14 milioni; aprono flagship della moda giovane e cresce l’interesse in ambito food con nuove aperture anche di casual food.

Da segnalare l’aumento di aperture di supermercati di quartiere, appartenenti a importanti catene della GDO. Gli investitori sono sempre presenti su questo segmento di mercato e ricercano opportunità di investimento con rendimenti annui lordi intorno all’7-8% (si va dal 6% del centro fino al 9% della periferia).

Sempre più spesso la vacancy non interessa più soltanto le zone con poco passaggio commerciale ma anche le più importanti arterie commerciali dove oggi è facile trovare degli spazi senza  dover pagare la “buonuscita”, onere che in passato si sosteneva per posizionarsi in location interessanti.

Tale formula va lentamente scomparendo perché i clienti sono sempre meno propensi a pagarla.

Nell’area  ovest di Milano  hanno tenuto meglio sulle soluzioni di piccolo taglio ubicate in zone commerciali a ridosso del centro; quelle più esterne o in vie non di passaggio, invece, hanno subito un’ulteriore battuta d’arresto. Nonostante la domanda si focalizzi soprattutto sulla locazione, si sono registrate compravendite da parte di investitori: i piccoli risparmiatori hanno optato per negozi di 40 mq per una spesa intorno a 100 mila €, le società più grandi si sono orientate su metrature di 50-60 mq e il loro budget è compreso tra 200 e 300 mila €.

Le strade più commerciali sono le direttrici che portano verso il centro, per esempio corso Vercelli e corso Magenta: qui sono presenti grandi marchi (Diesel, Mondadori) che possono disporre di 10 mila € al mq (eventualmente con buonuscita) o 1000 € al mq annuo per l’affitto. Le aree più esterne (via Rubens, via Rembrandt) sono ricercate soprattutto per attività di somministrazione, i valori sono di 3000 € al mq per la compravendita e 250-300 € al mq annuo per l’affitto.

Da segnalare una discreta domanda, in previsione dell’ EXPO, per soluzioni da utilizzare come B&B. Gli investitori sono quasi esclusivamente italiani, che ricercano piccole palazzine, soluzioni semindipendenti o uffici di grandi dimensioni da convertire in soluzioni alberghiere. Si richiedono prevalentemente tagli di 250 mq.

Anche nella zona nord est di Milano, su corso Buenos Aires, si registra sempre una buona richiesta di negozi  ad opera di grandi marchi, sulle altre strade anche se in vie di transito si ha un turn over di attività.  Chiudono negozi di abbigliamento, compro oro, sigarette elettroniche. Altre vie  richieste, soprattutto per avviare attività di ristorazione, sono via Pacini, via Porpora, via Grossich, via Ronchi. Mediamente in queste zone si registra un canone di locazione al mq annuo intorno a 220 € che scende  quasi alla metà per le soluzioni posizionate in vie non di passaggio.

In zona Bovisa c’è una netta domanda di immobili in affitto per i quali il budget si attesta a circa 300 € al mq annuo se posizionato su via di passaggio e 70-80 mila € per l’acquisto. Hanno aperto soprattutto negozi di video lottery. Via Imbriani, via Valtellina (2500 € al mq ) e via Farini- Dogana (3000 € al mq) sono tra le zone più commerciali e di passaggio.

Il quartiere Comasina, nonostante sia servito dalla suddetta metropolitana, è penalizzato dalla bassa presenza di vie di passaggio,  i prezzi si attestano a circa 1800 € al mq.

Da segnalare che è stato realizzato il complesso “Bovisa Tech” nei pressi del Politecnico: si tratta di una struttura di tipo misto, con uffici e locali commerciali non del tutto collocato sul mercato.